Una de las preguntas más comunes cuando empiezas la búsqueda de casa es cuanto puedo pagar de casa ò que valor de casa puedo comprar.
Estos dos montos ya sea el pago mensual ò el costo total de la vivienda va a depender de varios factores.
Ingreso, es uno de los principales requisitos, se evalúa tu salario bruto, que seria el monto sin las deducciones. No menos importante es la constancia y cuanto tiempo has estado ganando dicho ingreso; La mayoría de los programas miran al menos dos años de empleo, aunque si tienes menos tiempo o si tienes intervalos sin trabajo no te descarta, todo dependerá de que otros factores positivos hagan tu préstamo atractivo para el prestador.
Deuda, los bancos miran tu nivel de deuda con respecto a tu ingreso. Podrías tener un excelente salario pero si tu deuda consume un 80% de el mismo seria una bandera roja. No menos importante que tan a tiempo estas cumpliendo con tus compromisos de deuda; nivel de deuda bajo, pero con cuentas en colección es otro punto negativo.
Ratio, los bancos se apoyan mucho en dos indicadores: front-debt ratio and back-end ratio. El front end es el monto que destinas al pago de casa. Lo calculas añadiendo el pago de renta mensual ó si eres propietario el pago de mortgage: principal + interés + impuesto + seguro y lo divides entre tu ingreso mensual bruto. Por ejemplo si pagas de renta 1500.00 y tu ingreso bruto mensual es de 4,500.00, tu front end ratio es de 0.33(33%).
El back-end ratio or debt to ratio, añade al pago de mortgage ò renta tus deudas recurrentes mensuales. Partiendo del ejemplo anterior, si dicha persona tiene un préstamo personal de 450.00 entonces diríamos que (1500.00 + 450.00) = 1,950.00 / 4,500.00 = 0.43(43%)
No todo los pagos que haces son considerados para el calculo de la deuda, la forma mas fácil de saberlo es si dicha deuda aparece en tu reporte de crédito.
Considerados
- Mortgage
- Prestamos de Carro, Estudiante o personal
- Tarjetas de crédito
No Considerados
- Pagos de Luz, Agua, Teléfono
- Costos de transportación
- Gastos de Comida
Credit score, es un numero que mide el nivel de riesgo que representas para el acreedor cuando solicitas un crédito. Los tres principales burò(Equifax, Transunion y Experian) utilizan el mismo método de calculo llamado FICO, proporcionando un rango que va de 300 a 850.
Mientras más alto es el numero, menor es el riesgo, y por tanto mejores términos se pueden conseguir cuando se pide dinero prestado.
Pago Inicial, lo que pongas de inicial aumenta el valor total que puedes tomar prestado, y al mismo tiempo podría reducir cuanto pagas mensualmente. Por ejemplo si vas a comprar una propiedad con un valor de 100K, y das un inicial de 20%, para este ejemplo 20,000.00, no tendrías que pagar pmi en tu préstamo, aunque es bueno decir que muchos prestamos requieren solo un 3% de inicial y en otros casos como prestamos VA(veteranos) ò USDA prestamos rurales es 0%.
Longitud del préstamo, los términos mas comunes son 15 años y 30 años. Mientras más corto es el tiempo la tasa es menor, pero el pago mensual es mayor, ya que estarías pagando en menos tiempo.
Otros factores que se toman en cuenta son, el impuesto la propiedad, el cual cambia por estado, condado ò código postal y que va de 0.30 a 2.13 con una media nacional de 0.83%
Seguro a la propiedad, que podría ser alto o no dependiendo de que tantas reclamaciones haya en la zona. Si vives es una zona donde podrían ocurrir fenómenos del clima es un factor que encarece el precio.
Otra vía de verificar dicho es jugar un poco con nuestra calculadora